Entregar el piso de alquiler: qué te pueden descontar de la fianza

Qué te pueden descontar de la fianza y qué no

La regla de partida está en el Código Civil: tienes que devolver la vivienda tal como la recibiste, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561). Y respondes del deterioro, salvo que pruebes que no fue culpa tuya (art. 1563). Si al empezar el alquiler no se dejó por escrito el estado del piso, la ley presume que lo recibiste en buen estado (art. 1562). Por eso importa tanto lo que firmaste al entrar y lo que firmes al salir.

Ojo con las pequeñas reparaciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos pone a cargo del inquilino «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda» (art. 21.4). Si durante el alquiler has dejado sin arreglar ese tipo de cosas, es fácil que te las reclamen al salir. Las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable son, en cambio, del propietario (art. 21.1).

La frontera entre desgaste y daño no siempre está clara, y cuando hay desacuerdo la decide un juez caso por caso. Las cláusulas del contrato que te perjudiquen frente a lo que dice la ley pueden ser nulas (art. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Cuándo te tienen que devolver la fianza: el plazo de un mes

La ley lo dice así: el saldo de la fianza que te deban devolver «devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves» sin que te lo hayan devuelto (art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En la práctica:

• El mes empieza a contar el día que entregas las llaves, no el día que termina el contrato. Guarda prueba de esa fecha.
• El propietario puede retener lo que justifique (daños, rentas o recibos pendientes) y devolverte el resto: el «saldo». Pídele que te detalle por escrito lo que descuenta y por qué.
• Si pasa el mes sin que te devuelva lo que te corresponde, esa cantidad empieza a generar intereses.

Dónde está tu fianza: el depósito en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, el propietario tiene la obligación de depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social, aunque el contrato sea verbal. No depositarla puede acarrear una sanción para el propietario. Si quieres comprobar que la depositó, puedes presentar una solicitud de acreditación del depósito ante la Agencia: en su sede con cita previa, en una oficina de registro, por correo certificado o por internet con certificado electrónico (información oficial de la Comunidad de Madrid).

Al terminar el contrato es el propietario quien pide a la Agencia que le devuelva el depósito. Que él la recupere o no es asunto suyo: a ti te la tiene que devolver él, con el plazo de un mes del apartado anterior.

¿Tengo que pintar el piso al dejar el alquiler?

En general, no. Si las paredes solo tienen el desgaste normal de vivir en ellas, pintar le corresponde al propietario. Es el criterio que siguen muchas Audiencias Provinciales, y la OCU lo resume así: en principio, al inquilino que deja la vivienda «no puede exigírsele que lo deje pintado» (OCU).

Pero hay matices, y conviene conocerlos antes de dar nada por hecho:

• Daños más allá del uso normal. Pintadas, manchas fuera de lo habitual o paredes muy dañadas sí te las pueden cobrar.
• Si cambiaste el color. Si pintaste paredes de otro color, te pueden pedir que las devuelvas como estaban, sobre todo si el inventario de entrada recoge el color con fotos y el contrato lo exige: la OCU recoge un caso así de la Audiencia de Barcelona.
• Si tu contrato lo dice de forma clara. Algunas Audiencias han dado validez a cláusulas concretas que obligan a devolver el piso pintado; otras han anulado cláusulas que cargaban al inquilino cualquier obra o reparación. Lee tu contrato.

Lo que sí tiene sentido es arreglar los daños concretos (un desconchón, la marca de un golpe, el agujero grande de un soporte) en lugar de pintar todo el piso. Si quieres pintar igualmente, mira nuestra página de pintura de pisos en Madrid.

Checklist por estancia para entregar el piso

Repásalo unos días antes de la entrega, con tiempo para arreglar lo que haga falta, y otra vez el último día. Tómalo como referencia: lo que te puedan exigir depende del estado en que recibiste el piso.

Acta de entrega y fotos: cómo dejarlo documentado

El día de la entrega, lo que no está por escrito es tu palabra contra la del propietario. Así se hace bien:

1. Queda para entregar las llaves en persona y recorred juntos el piso. Si no puede venir, que mande a alguien y deja la entrega por escrito igualmente.
2. Haz fotos y un vídeo de cada estancia el mismo día, con la fecha visible en los archivos: planos generales y detalles de paredes, suelos, baños, cocina y electrodomésticos. Guarda las fotos del día que entraste para comparar.
3. Rellenad el acta de entrega: estado de cada estancia, lecturas de los contadores, llaves que entregas y, si hay desperfectos, cuáles son. Si no estás de acuerdo con algo, escríbelo en observaciones.
4. Firmad los dos y que cada uno se quede con una copia. Si el propietario se niega a firmar, guarda las fotos y envíale el acta por un medio que deje constancia.

Qué hacer si no te devuelven la fianza

1. Pídela por escrito. Un correo o un mensaje recordando la fecha de entrega de llaves y pidiendo la devolución o, si descuenta algo, el detalle con justificantes (fotos, presupuestos o facturas).
2. Envía un requerimiento fehaciente. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, con la cantidad que reclamas y tu propuesta. Desde abril de 2025, antes de demandar hay que haber intentado negociar y poder acreditarlo; un documento que prueba que la otra parte recibió tu propuesta y pudo leerla entera sirve para eso (Ley Orgánica 1/2025, arts. 5 y 10).
3. Reclámala en el juzgado si no hay acuerdo. Para reclamar una deuda de dinero documentada existe el proceso monitorio: la petición inicial se puede presentar sin abogado ni procurador (art. 814.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si se tramita como juicio verbal (hasta 15.000 euros), puedes ir sin abogado ni procurador cuando reclamas 2.000 euros o menos (arts. 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Además de la fianza, puedes pedir el interés legal desde que pasó el mes.

Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. Si hay mucho dinero en juego o el caso es complicado, consulta con un abogado o con una asociación de consumidores o inquilinos.

Te dejamos el piso listo y documentado para entregarlo

No hacemos milagros con la fianza y no te vamos a prometer que la recuperes: eso no depende de nosotros. Lo que sí hacemos es reparar lo que sí te pueden descontar y documentarlo, con fotos del antes y el después, para que llegues a la entrega con el piso en buen estado y con pruebas.

• Reparamos golpes, desconchones y agujeros grandes con masillado y lijado.
• Hacemos repasos de pintura en zonas concretas, sin pintar el piso entero si no hace falta.
• Renovamos siliconas de baño y cocina.
• Arreglamos las pequeñas reparaciones pendientes: el grifo que gotea, la persiana que se atasca, el mecanismo suelto. Mira lo que hacemos en reparaciones del hogar.

Algunos precios de nuestro catálogo, con IVA incluido:

El desplazamiento va aparte y depende de la zona, así que agrupar varias tareas en la misma visita sale más a cuenta. Antes de empezar te damos el precio cerrado por escrito. La limpieza a fondo es un servicio aparte: mira limpieza en Madrid.

Si además te mudas a otro piso en Madrid, podemos encargarnos también de la casa nueva: lo tienes todo en preparación de vivienda para mudanza. ¿Eres el propietario y lo que quieres es preparar el piso para el siguiente inquilino? Entonces te sirve más nuestra guía cómo preparar un piso para alquilar.

Preguntas frecuentes

Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 6, 21 y 36), Código Civil (arts. 1561 a 1563), Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 23, 31, 250 y 814) y Ley Orgánica 1/2025, en sus versiones consolidadas del BOE; Comunidad de Madrid (fianzas de arrendamiento); OCU. Revisado el 12 de octubre de 2026.